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多限競房扎堆 四大開發商決戰北京青龍湖

2019-04-18 15:07:39來 源:北京商報      評論:0點擊:
        限競房新盤動態的接連更新,讓京西青龍湖板塊又開始熱鬧起來。伴隨著首開·熙悅觀湖、熙悅湖著以及金地·大湖風華售樓處的相繼開放,以及新品房源信息的更多披露,購房者們也開始“貨比三家”。限競房低單價、低總價對于很大一部分剛需客群產生了較大吸引。然而,有待進一步完善的周邊配套、交通、教育及醫療資源,也成為影響購房者置業青龍湖的一大制約因素。

  值得一提的是,因區位臨近,同樣受“90/70”限制,上述項目在產品形態上均以90平方米以下小三居洋房以及疊拼/躍層為主,開發商已然開始搶占時間節點推貨,而項目中有無教育配套、精裝與否、是否提供社區班車等,都成了各家項目營銷中的亮點。在業內人士看來,被開發商們冠以“價值洼地”以及“黑馬板塊”之稱的青龍湖,要在2019年扎堆供應與入市的限競房中突圍而出,不僅要在產品質量及營銷上下功夫,完善相關配套也是關鍵。

  三項目集中亮相

  談及青龍湖置業,近期接連開放售樓處的首開·熙悅觀湖、熙悅湖著以及金地·大湖風華3個項目,熱度持續攀升。自4月9日,首開宣布熙悅觀湖項目展示中心正式開放后,其余兩家也紛紛對外公示項目展示中心開放信息,并同于4月13日開門迎客。

  北京商報記者發現,在青龍湖板塊上出讓的6個限競房項目中,除萬科·翡翠西湖在售外,其余5個項目仍未開盤。其中,熙湖悅著、金地·大湖風華、首開·熙悅觀湖3個項目售樓處已經正式對外開放,另外2個地塊則還未確定案名。

  從區位來看,青龍湖板塊位于房山區及豐臺區交界處,由湖劃分,以東為豐臺,以西為房山。由此,上述三大限競房項目因地處湖西,隸屬于房山區青龍湖區域。值得一提的是,受益于豐臺區相對豐富的教育等各類配套資源,地處湖東的豐臺青龍湖區域限競房售價多高于湖西房山區域,如萬科·翡翠西湖的限定均價為41230元/平方米。

  最早亮相的首開·熙悅觀湖項目,實則拿地最晚,該項目地塊出讓于2018年9月13日,彼時首開以11.5億元的底價將該地塊收入囊中。在此之前,熙悅湖著及金地·大湖風華地塊先后被掛牌競拍:前者由龍湖+國開東方+萬科+首開聯合體于2017年6月22日競得,成交價格為56.1億元,溢價率為50%,自持面積12%,龍湖為主要操盤方;后者則出讓于2018年7月4日,金地以17.5億元的價格將其競得,溢價率41.13%。

  北京商報記者了解到,上述三大限競房項目的商品住房銷售均價均不超過37245元/平方米(含全裝修費用),且最高銷售單價不得超過39107元/平方米(含全裝修費用);不配建保障房,且均執行“90/70”政策。上述三項目是除萬科·七橡墅(限定均價:22434元/平方米)外,房山區中限定均價最低的限競房。

  其中,熙湖悅著是3個地塊中唯一有教育配套的項目,也是唯一有自持部分的樓盤;首開·熙悅觀湖要求配建綜合商業,地上建筑規模為24791平方米。

  限價產品的肉搏

  市場有分析稱,樓市項目的集中供應確實可以讓某個區域的配套建設在短時間內爆發,但從開發商的角度來看,一場關乎銷售的“貼身肉搏戰”在所難免。三項目難以幸免于從價格到性價比等方方面面的類比。

  從產品來看,三大項目容積率相差不大(首開·熙悅觀湖1.53、熙湖悅著1.58、金地·大湖風華1.6),產品形態整體為洋房+疊拼/躍層。價格方面,首開·熙悅觀湖、熙湖悅著、金地·大湖風華均執行37245元/平方米的限售均價,最高銷售價格不能超過39107元/平方米。再看土地成本,三項目的成交樓面價分別為:首開·熙悅觀湖1.36萬元/平方米、熙湖悅著2.66萬元/平方米、金地·大湖風華2.28萬元/平方米。

  根據各項目對外披露的信息,首開·熙悅觀湖項目主推89平方米小三居洋房,總價約330萬起;疊拼產品總價待定。金地·大湖風華項目的主力戶型為89平方米小三居,額外贈送約5平方米陽臺+2平方米飄窗,戶型客廳面寬3.8米,臥室面寬3.4米;其疊拼的上疊總價在500萬元左右,下疊在700萬元左右。龍湖·熙湖悅著項目主推78平方米及88平方米小戶型房源,后續將推出躍層產品。其中,88平方米房源在目前全北京同類產品中面寬最大,客廳面寬3.9米,臥室面寬3.6米,相比同類產品至少大30-50公分;78平方米的房源為南北通透三居,贈露臺,總價不到300萬元。

  據了解,在上述三大限競房項目中,金地·大湖風華的洋房產品為精裝交付(包括墻面壁紙鋪設、配新風系統及智能家居控制系統等),其余兩家房源精裝與否尚不能確定。有業內人士指出,同區域內相同限價的地產項目以精裝交付,或將倒逼其周邊臨近樓盤追加裝修,亦或是在價格上采取讓步。

  眾多項目齊亮相的另一面,是青龍湖板塊限競房項目去化壓力激增。來自諸葛找房數據研究中心的數據顯示,2017年以來,青龍湖板塊共供應地塊6宗,規劃建筑面積共計87.6萬平方米,且這6宗出讓地塊均為限競房。截至2019年4月,青龍湖板塊已吸引了包括萬科、龍湖、中糧、首開、國開東方、億城集團六大品牌開發商爭相競駐。該機構還預計,未來青龍湖的供地仍會繼續。

  諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示,通過對青龍湖板塊及附近項目在售及入市項目分析,可以發現該區域限競房的去化情況不是特別理想,面臨著較大的去化壓力。

  中原地產首席分析師張大偉也直言,對于開發商而言,青龍湖板塊上的限競房項目“不好賣”。“青龍湖區域疊加存量100萬平方米,合計貨值大約400億元,按照過去區域一年20億元左右的年去化速度,大約要賣20年。”

  基建短板

  事實上,近期流量不斷的青龍湖板塊,并非北京樓市一直以來的熱地。此前青龍湖板塊內建成的少數住宅產品,以高端住宅為主。而在當前青龍湖板塊熱度攀升之時,一場關于該板塊能否崛起的前景預測,也在北京樓市席卷開來。多位行業專家指出,青龍湖板塊附近公共交通有待完善、醫療資源則相對匱乏、配套設施有待提高,這是影響其項目銷售的主要制約因素。

  據了解,商業配套方面,目前青龍湖板塊仍主要依靠于良鄉、長陽等房山傳統的核心板塊支持,不過因近年來土地出讓時多規定承建相關配套,青龍湖板塊之上的待建商業體量已在15萬平方米左右,除此之外,還有一定規模的養老及基礎教育用地配套。教育資源方面,有消息稱,在已有青龍湖小學、北京十三中青龍湖分校的基礎上,房山區今年計劃引進北京八中附屬學校、皇城根小學、首師大附屬中學、北京育才學校四所知名中小學。但計劃引進的上述院校是否能夠順利落地青龍湖板塊,區域政府方面也尚未正式對外“官宣”。

  此外,張大偉表示,青龍湖板塊如果供應一些田園別墅項目,對于市場來說,還是有成功可能性的,但區域內將有大量的剛需住宅入市,這就帶來了巨大的規劃不匹配問題。

  另有部分樓市觀察者認為,青龍湖板塊樓市實則具有較大的想象空間。

  國仕英分析認為,青龍湖板塊目前已經吸引萬科、龍湖、中糧、首開、國開東方、億城集團六大品牌開發商爭相入駐,可見房企看好青龍湖未來發展。

  合碩機構首席分析師郭毅表示,“雖說青龍湖國際文化會都推進遲緩,但負責青龍湖區域的一級開發商——國開東方在基礎設施建設上的投資已經超過百億。此外,國開東方還負責為青龍湖地區引進戰略投資者與專業運營商,萬科與之深度捆綁并連續拿地,恐怕就是承擔了部分區域運營的責任”。

  “核心還是引入真正優質的教育。其次,因為區域內沒有地鐵,開發商必須舍得花錢永久開通地鐵接駁車。開發商應先做配套,再完善商業。”張大偉建議。

  北京商報記者 孟凡霞 榮蕾

本文來源于上饒新聞網[www.wvgyg.icu]
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